Il sito di prenotazione diretta per la tua casa vacanza: la guida completa.

Cos’è un sito di prenotazione diretta

È un sito per la tua casa, sul tuo dominio, dove l’ospite sceglie le date, vede il prezzo e paga, senza passare da Airbnb, Booking.com o Vrbo. La prenotazione finisce nel tuo calendario e i soldi sul tuo conto. Le piattaforme continuano a lavorare come prima: il sito è un canale in più, quello che è tuo.

Non è un portale, e da solo non porta sconosciuti come fa Airbnb. Rende al meglio con chi ti conosce già: ospiti che tornano, amici dei tuoi ospiti, chi cerca il nome della tua casa.

Perché averne uno nel 2026

Le commissioni. Nel 2026 Airbnb ha portato quasi tutti gli host a una commissione unica del 15,5% a carico dell’host; per lo Spazio economico europeo, Italia compresa, la scadenza per adeguare i prezzi era il 13 ottobre 2026. Su un soggiorno da 1.000 € sono 155 €. Su una prenotazione diretta il costo principale è la commissione della carta: con Stripe 1,5% + 0,25 € per le carte europee standard. Prova i tuoi numeri nel calcolatore delle commissioni.

Il rapporto con l’ospite. Sulle piattaforme non puoi contattare liberamente gli ospiti né fare marketing dopo il soggiorno. Chi prenota sul tuo sito è un ospite tuo.

La parità tariffaria. Per le condizioni generali di Booking.com, nei Paesi dello Spazio economico europeo non c’è obbligo di dare a Booking.com tariffe pari o migliori di quelle del tuo sito: in Italia sul sito puoi offrire un prezzo migliore.

Cosa serve, pezzo per pezzo

1. Un dominio

Un indirizzo breve con il nome della casa, come villaserena.it. Va sui biglietti da visita, nel libretto di benvenuto e sui social, ed è quello che digita chi torna. Registralo a tuo nome o assicurati di poterlo portare via.

2. Un motore di prenotazione con la disponibilità vera

Un modulo di contatto non è un motore di prenotazione. Gli ospiti si aspettano date libere, prezzo totale e un pulsante «Prenota». Dietro, il calendario deve restare allineato con tutte le piattaforme, o arrivano le doppie prenotazioni.

Ci sono due modi. iCal è un link al calendario che tutte le piattaforme supportano: gratuito, semplice e sufficiente per la maggior parte delle case singole, ma ogni piattaforma lo legge con i suoi tempi. I channel manager via API sincronizzano quasi in tempo reale e aggiornano anche i prezzi, ma arrivano con un gestionale e un canone mensile.

3. Pagamenti sul tuo conto

L’ospite paga con carta sul tuo sito e i soldi vanno sul tuo conto Stripe, non a un intermediario. Decidi prima della prima prenotazione acconto, saldo e condizioni di cancellazione, e scrivili sul sito.

4. Fiducia: recensioni e prove

Un sito nuovo non ha recensioni. Raccoglile dagli ospiti che prenotano direttamente, mostra foto vere, il tuo nome e come contattarti. La policy di Airbnb non ti permette di chiedere agli ospiti di recensire un soggiorno Airbnb su un altro sito: costruisci le recensioni con i soggiorni diretti.

5. CIN, ospiti e tasse

In Italia ogni casa in affitto breve deve avere il CIN, il codice identificativo nazionale della Banca dati delle strutture ricettive del Ministero del Turismo: va esposto fuori dall’edificio e indicato in ogni annuncio, sito compreso. Gli ospiti vanno comunicati alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, come per le prenotazioni dalle piattaforme.

La tassa di soggiorno, dove il Comune la applica, su alcune piattaforme viene riscossa per te; sulle prenotazioni dirette di solito la riscuoti tu. Per il regime fiscale degli affitti, chiedi al tuo commercialista.

6. Regole della casa e condizioni

Orari di arrivo, animali, feste, danni, cancellazioni. Sulle piattaforme in parte se ne occupano loro; sul tuo sito devono essere scritte e accettate al momento della prenotazione.

Le strade per avere un sito

In sintesi: lo costruisci da solo con un editor, lo prendi insieme a un gestionale, o te lo fai fare a un prezzo annuale.

Un gestionale completo conviene quando un team ha bisogno di channel manager via API, pulizie e rendiconti ai proprietari in un solo sistema. Se ti serve il sito di prenotazione diretta, che le case siano una o cento basta il sito: il piano Agenzia copre case illimitate, da 799 € l’anno. Il confronto con Lodgify dice dove Lodgify è più forte di noi.

Cosa permettono le piattaforme

Avere un sito tuo è permesso ovunque. Quello che le piattaforme vietano è usarle per portare gli ospiti fuori.

• Airbnb vieta di chiedere o incoraggiare gli ospiti a spostare prenotazioni attuali, future o ripetute fuori da Airbnb, di mettere link esterni negli annunci o nei messaggi, di offrire sconti per prenotare altrove e di chiedere i contatti prima della prenotazione. I pagamenti fuori da Airbnb per prenotazioni Airbnb sono vietati.
• Booking.com ti mostra un indirizzo email anonimo per ogni ospite e vieta comunicazioni elettroniche non richieste con i dati che ti fornisce; il marketing richiede una base giuridica, come il consenso dell’ospite.
• Vrbo blocca i messaggi con contatti prima della prenotazione e quelli che propongono altri modi di prenotare, «come un sito personale». Più violazioni possono sospendere l’annuncio.

Come ti trovano gli ospiti

Siamo realisti: nei primi mesi le prenotazioni dirette arrivano soprattutto da chi ti conosce già. Ospiti che dopo il soggiorno cercano il nome della casa, il passaparola, chi ti segue sui social, gli ospiti diretti che tornano. Con il tempo un sito con contenuti veri può comparire anche nelle ricerche sulla tua zona.

Gli errori che costano di più

1. Spingere gli ospiti delle piattaforme verso il sito. È contro le regole di Airbnb e Vrbo e può costarti l’annuncio. Fatti trovare, non tirare.
2. Un calendario non sincronizzato. Una doppia prenotazione costa più di un anno di software. Collega tutte le piattaforme nei due sensi e controlla.
3. Un modulo di contatto al posto del motore di prenotazione. Chi non vede prezzo e pulsante torna su Airbnb.
4. Niente CIN sul sito. Va indicato in ogni annuncio, anche sul tuo sito.
5. Dimenticare tassa di soggiorno e Alloggiati Web. Sulle prenotazioni dirette nessuno lo fa al posto tuo.
6. Condizioni di cancellazione non scritte. Ci si accorge che servivano alla prima richiesta di rimborso.
7. Aspettarsi ospiti nuovi dal primo giorno. Il sito è un canale che cresce, non un portale.

Altre pagine utili

• Calcolatore commissioni Airbnb: Airbnb, Vrbo e Booking.com a confronto con il sito diretto.
• Alternativa a Lodgify: Prezzi e funzioni a confronto.
• Siti dei clienti: Host veri che prendono prenotazioni dirette.
• Smart Stay: Un codice per la porta a ogni prenotazione.
• Guide in inglese: Confronti con Hospitable, Guesty, Hostaway, OwnerRez, Boostly, e le guide sulle serrature smart.

Domande frequenti